Compraventa de inmuebles con pago aplazado

Se juntan el propietario de un piso, interesado en vender, y un comprador ansioso por adquirir el inmueble. Pero el banco no está dispuesto a financiar la operación. ¿Termina aquí esta breve historia de amor? No necesariamente. El vendedor puede “financiar” la venta, posibilitando un pago aplazado. Con captar esta idea y que te interese, no necesitas saber mucho más. Nos encargamos de hacer que funcione. Pero si quieres estudiarlo a fondo, aquí te desarrollo algunas ideas de este interesante tipo de compraventa.

No siempre el comprador dispone de toda la liquidez o financiación para satisfacer el precio íntegro de la compra de un inmueble en el momento de la venta. Y los bancos, a la hora de conceder una hipoteca, pueden mostrarse en ocasiones extremadamente sensibles y temerosos, en comparación con otras épocas ya casi olvidadas. Esta situación, complica la compra de un inmueble a cierto sector de la población que, pudiendo pagar una hipoteca, e incluso disponiendo de ahorros, está interesado en adquirir una casa, y a un grupo de vendedores que ven prácticamente imposible desprenderse de sus propiedades, o deben hacerlo a precio de saldo.

Lo que parece un problema insalvable, deberíamos considerarlo en ocasiones como una oportunidad. Surge entonces la compraventa a plazos, como acuerdo por el cual una persona vende a otra un bien, con acuerdo expreso de diferir, en todo o en parte, el pago del precio. Un contrato que obliga a ambas partes a realizar la compraventa en los términos acordados.

¿Existe un modo de asegurar el cobro del precio aplazado? Para garantizar dicho pago, nuestro ordenamiento jurídico articula una serie de herramientas que persiguen el cumplimiento de las obligaciones del comprador: en este caso, el pago del precio pactado por la transmisión del inmueble objeto de la transacción.

Existen dos tipos de garantías que pueden asegurar el cobro de un precio cuando el pago se aplaza:

1. Las garantías personales, ya sea del deudor o de una avalista. Este tipo de garantías, son también denominadas por los agentes financieros “unsecured”, ya que no tenemos la certeza de que estén respaldadas con ninguna garantía real.
2. Las garantías reales, que vinculan directamente al bien inmueble en cuestión para que, si el comprador incumpliese, el vendedor pueda, a la postre, ver satisfecho el precio debido.

En base a la garantía real, nos centraremos pues en las diferentes posibilidades a explorar:

Una vez pagado el total del precio acordado, se debe cancelar registralmente la anotación de la misma.

No obstante debemos señalar ciertos inconvenientes que se pueden presentar, como por ejemplo la falta de eficacia automática de la resolución del contrato de compraventa en caso de la oposición del comprador en el momento del requerimiento resolutorio (obligando a acudir a la vía judicial) o tener que acudir a un procedimiento declarativo para lanzar al comprador que no abandona voluntariamente el inmueble objeto de contrato.

Mientras no se realice el pago íntegro se mantendrá en funcionamiento la condición suspensiva, quedando activa hasta el buen fin de la compraventa. Y hasta ese momento el vendedor únicamente transfiere la posesión del inmueble. Por tanto se podría decir que el comprador va pagando un inmueble a plazos, y que sólo adquiere su titularidad cuando paga la última cuota o, dicho de otro modo, el vendedor retiene la propiedad del bien objeto del contrato hasta el completo pago del precio.

Aunque ni el Código Civil ni el de Comercio lo contemplan, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido proclamando su validez, licitud y eficacia.

Entre las ventajas de este tipo de contrato, como ya hemos indicado:

Como hemos visto, la ley nos permite utilizar distintas vías para poder materializar una compra, o una venta, que se nos pueda resistir por una determinada coyuntura. Se pueden así cumplir dos objetivos fundamentales: que al comprador se la abran nuevas vías que posibiliten su objetivo (aplazando el precio de la compra), y que el vendedor se asegure el cobro del mismo. Pero resulta imprescindible informarse debidamente con un servicio jurídico competente que pueda asesorar e informar con la máxima claridad. Y explicar las ventajas es inconvenientes de cada opción.

1. Condición resolutoria: Cuando las partes pactan dar a la falta de pago del precio aplazado el carácter de condición resolutoria expresa, incluyen una cláusula en virtud de la cual si el comprador no paga el precio en los plazos pactados, la compraventa quedará resuelta. Es decir, que el comprador reintegra al vendedor el inmueble, y el vendedor devuelve al comprador las cantidades entregadas exceptuando, a modo de cláusula penal o indemnización por daños y perjuicios, el montante que se haya acordado con anterioridad. (Fiscalidad: ITP o IVA más AJD). Por tanto:
   • Faculta al vendedor a dar por resuelto el contrato de compraventa cuando no se cumpla la obligación de pago del precio aplazado por parte del comprador
   • El vendedor queda protegido desde la inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la propiedad
   • El comprador pasa a ser propietario del inmueble, aunque aún quede pendiente del cumplimiento de sus obligaciones (el pago aplazado)

• Hipoteca: Constituir una hipoteca que grave el inmueble en garantía del precio del pago aplazado, y que asegura el cumplimiento y la satisfacción forzosa de un crédito. Si el comprador incumple el pago del precio aplazado, el vendedor, en calidad de acreedor hipotecario, podrá acudir a un procedimiento de ejecución para cobrar la cantidad que aún se le adeude. (Fiscalidad: ITP o IVA y AJD). Recalcar que se trata de un instrumento de garantía de pago y no de restitución de la cosa.
• Pacto de reserva de dominio (“vender sin vender, hasta el momento final”): Combina dos aspectos a tener en cuenta:
  1. Condición suspensiva en cuanto a la transmisión de la propiedad.
  2. Condición resolutoria del propio contrato de compraventa en caso de incumplimiento del contrato.
  • la propiedad del inmueble no se transmite al comprador hasta el pago del total del precio, y al carecer éste de derecho y legitimación sobre el inmueble, evitamos riesgos de transmisiones o gravámenes que pudiera realizar en perjuicio del vendedor.
  • Sin embargo, el Registro de la Propiedad tendrá constancia de la operación realizada, bajo la forma de condición suspensiva, de acuerdo con la Ley Hipotecaria.
  • Si se cumple el pago íntegro del precio, se producirá de forma automática la transmisión de la propiedad al comprador.

• El pacto de reserva de dominio no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que, por tanto, las partes puedan exigirse recíprocamente el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato.
El vendedor seguirá siendo el responsable de los pagos de impuestos, comunidad, seguro, aunque estos asuntos se pueden trasladar al comprador en el contrato.
• La fiscalidad: El efecto del contrato queda suspendido hasta el cumplimiento de la condición impuesta, momento en el que se produce la entrega, y en el que se debe liquidar a efectos fiscales. Por ello el contrato y, especialmente, la forma y tiempo de pago deben quedar muy claros, ya que va a ser observado muy de cerca por la Administración Tributaria y revisado por el Registro de la Propiedad, donde se inscribirá cómo y quién puede o debe notificar el cumplimiento de la condición. Sí debe realizarse el pago de AJD y tener en cuenta otros elementos como la entrega de parte del precio a cuenta.