Alquiler de vivienda con opción a compra
¿Eres de los que piensan que alquilar un piso es tirar el dinero?
¿Quieres alquilar un inmueble y tener oportunidad de comprarlo dentro de un tiempo?
¿Quieres vender tu piso pero no te importa alquilarlo a alguien que está interesado en adquirirlo?
Hacemos tu sueño realidad. Déjalo todo en nuestras manos: te proponemos soluciones creativas.
Pero si deseas saber algo más sobre este tipo de operaciones, sigue leyendo.
Al igual que la permuta, el alquiler con opción a compra es un tipo de contrato con el que se ha contado poco hasta la llegada de la crisis. Cuando empezó a escasear la financiación, algunos potenciales compradores (lo que los medios llaman la demanda embalsada) han empezado a sopesar las virtudes de esta fórmula, que les permite alquilar un inmueble y poder comprarlo, según estipule el contrato, en un precio y plazo determinado. Por supuesto, también ha influido muy positivamente el hecho de que los precios de la vivienda se hayan estabilizado y mantengan una perspectiva optimista.
a) ¿Qué es alquilar con opción a compra? Alquilar, durante un plazo determinado un inmueble y pactar en el documento la posibilidad de adquirirlo. Es decir, firmar un contrato mixto que refleja unas condiciones determinadas de alquiler, y otras para el caso de que se quiera materializar la compra.
b) ¿Qué atractivo tiene este tipo de operación?
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El arrendador:
- Disfruta de la rentabilidad del alquiler.
- Lo mantiene ocupado a potenciales compradores que lo van a cuidar mejor que nadie.
- Goza de una posibilidad real de vender su propiedad.
- Recibe una prima por otorgar la opción de compra, que equivale a un adelanto de la venta, tanto si se termina materializando como si no.
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El arrendatario:
- El alquiler pagado puede ser una inversión de futuro, y no un gasto a fondo perdido, si acaba comprando.
- Dispone del tiempo necesario para poder ahorrar y mejorar su perfil crediticio de cara a solicitar financiación. Tiempo también para definir su estabilidad personal, financiera o laboral.
- Tiene la posibilidad de disfrutar el inmueble que quiere comprar, y de conocerlo bien antes de decidirse a dar el paso final.
- Posee, en exclusiva, la facultad de comprar el inmueble que tiene alquilado.
Habitualmente este aplazamiento de compra se debe a la falta de financiación en un determinado momento. Pero puede deberse a otras razones, como no tener clara la estabilidad económica, la movilidad laboral, etc.
c) ¿Qué plazo se suele otorgar para ejercer el derecho de compra? Entre dos y cinco años sería lo habitual.
d) ¿Qué ocurre con la renta que se ha ido pagando por el inquilino hasta adquirir el piso?
- En caso de que se ejerza la opción: dependerá de lo que se haya reflejado en el contrato. Una parte o la totalidad de ese dinero se puede descontar del precio final del inmueble (que evidentemente también debe reflejarse en el acuerdo que se firmó).
- Si no se ejerce la opción: se pierden el alquiler y la prima entregados. Por ello hay que hacer números para reflexionar bien sobre cuál es la mejor decisión a tomar.
Lo que debe aparecer en el contrato:
Es un contrato importante. No dejes ningún detalle al azar. Cuenta con profesionales.
- Precio del alquiler y precio final de compra, así como plazo límite del arrendamiento y del ejercicio de la opción.
- Pago de la prima por la opción de compra: Aunque no es obligatoria, su uso es habitual en este tipo de contratos. Se utiliza como garantía de que el arrendatario está verdaderamente interesado en la compra. La prima es la diferencia más característica entre el alquiler y la opción a compra. Mientras que en el contrato de alquiler se entrega una fianza que será devuelta al finalizar el mismo, en el alquiler con opción a compra se suele entregar una cantidad de dinero (que suele ser superior a la fianza del alquiler), y que en caso de no realizarse la venta, no se recupera.
- Duración del contrato de alquiler. Habitualmente un máximo de cinco años.
- Momento o momentos en los que se puede ejercer la opción de compra. Suele ser los dos o tres primeros años del contrato de alquiler.
- Repercusión del alquiler pagado sobre el total del precio de compra. Se puede descontar la totalidad del alquiler pagado, o (lo más habitual) una parte del mismo.
- Quién debe correr con los gastos de comunidad y de posibles reformas que se deban acometer. Piensa que todo es negociable: dependiendo del atractivo del inmueble o de la operación, se puede pactar, por ejemplo, un mayor precio de alquiler y un menor precio de venta.