Venta de inmuebles alquilados (En rentabilidad)
Hay ocasiones en las que un propietario, particular, empresa o incluso una entidad financiera, tiene un inmueble alquilado y necesita o desea venderlo sin esperar a que quede desocupado. Sea quien sea el vendedor, el objetivo es el mismo en todos los casos: generar liquidez, monetizar su inversión inmobiliaria.
El comprador objetivo suele ser alguien que desea adquirir una propiedad que, al tener inquilino, directamente le estará generando rentas. También cabe la posibilidad de que sea un comprador final que desee el inmueble para su uso propio. En este caso estará dispuesto a esperar el tiempo que reste de contrato, rentabilizándolo, a cambio de adquirirlo por debajo de su precio de mercado (ya que no puede disponer inmediatamente de él).
Respecto al arrendatario, no puede negarse a la venta de la propiedad, pero habrá que tener en cuenta qué derechos está en su mano ejercer.
Si te ha quedado claro el concepto y estás interesado en probarlo, adelante. Si quieres saber más, sigue leyendo.
Aclarar que en este post vamos a hablar únicamente de los contratos firmados tras la Reforma de la ley de arrendamientos urbanos de junio de 2013. Para el resto de casos, mejor consultar, ya que es necesario realizar un estudio en profundidad de todas las circunstancias.
Ya tenemos claras cuáles son las ventajas para las dos partes:
Para el comprador:
- Descuento en el precio de compra
- Rentabilidad directa con el inquilino actual, que para ser realmente atractiva debe estar en torno al 5% en zonas urbanas de gran tamaño
Para el vendedor:
- Desprenderse ya del inmueble
- Obtener la liquidez inmediatamente
¿Puede un propietario vender su inmueble con un inquilino dentro?
A día de hoy, si se contrata un alquiler y no se pasa por el Registro de la Propiedad, la respuesta es SÍ. No obstante, consulta siempre con un profesional.
Por tanto, para contratos que se hayan firmado en la actualidad:
• SI EL CONTRATO DE ALQUILER ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
El alquiler seguirá en vigor aunque el propietario quiera vender el inmueble. Esto es consecuencia de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 6 de junio de 2013. El resultado es que el alquiler sigue vigente hasta la fecha en que expire, y se traspasa la titularidad del contrato al nuevo propietario.
• SI EL CONTRATO DE ALQUILER NO ESTÁ INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
Entonces debemos estudiar
- Si el contrato especifica LA RENUNCIA A LA ADQUISICIÓN PREFERENTE, elemento que libera al propietario para vender el inmueble sin trabas. Y una de las consecuencias es que puede comunicar al inquilino con 30 días de antelación que debe desalojar el inmueble ya que va a proceder a su venta. El plazo para el desalojo es de 3 meses.
- Si el inquilino no ha renunciado a la adquisición preferente y no se le ha comunicado la venta del inmueble, podría ejercer su derecho de RETRACTO. De este modo tendría la posibilidad de comprar el inmueble que interesa a un tercero, ofreciendo el mismo precio y ejercitando este derecho en un plazo de 30 días.
No obstante, y dependiendo de las circunstancias, si el contrato de alquiler se resuelve anticipadamente, el inquilino puede exigir al vendedor una indemnización en caso de que considere que se hayan producido daños y perjuicios con esta acción.
Asesórate correctamente y te evitarás posibles disgustos en el futuro. Consulta a un abogado o experto.