Venta de inmuebles para permanecer

El “sale and leaseback” es un tipo de operación en el que el propietario se convierte en inquilino de su propia casa, la transmite, permaneciendo en su posesión como arrendatario en virtud de un contrato que debe firmase inmediatamente después de la transmisión entre el comprador-arrendador y el vendedor-arrendatario.

¿Qué ha motivado el aumento de esta opción entre los interesados?

• La falta de liquidez
• El difícil acceso a la financiación
• La posibilidad de obtener recursos sin renunciar al uso normal de la propiedad

De este modo el vendedor-arrendatario:

• se hace con una importante inyección de liquidez
• se asegura la continuación de su actividad o uso del inmueble, protegido por el arrendamiento

El comprador-arrendador realiza una compra muy atractiva en la que destacan:

• el precio de adquisición, por debajo del que el inmueble tendría en el mercado
• una rentabilidad para su inversión desde el primer día, en forma de alquiler, que suele ser neta, ya que (por la naturaleza de la operación), el arrendatario se suele hacer cargo de gastos como:

  - impuestos
  - seguros
  - o mantenimiento

Debemos distinguir, aunque suene a Perogrullo, dos tipos de vendedores:

• empresa: vende para solucionar retrasos en pagos, realizar nuevas inversiones, o simplemente dotar de liquidez a su negocio
• particular: puede cancelar sus deudas o conseguir liquidez, y seguir disfrutando de la que era su propiedad mediante un alquiler

La crisis ha hecho que el particular estudie este modelo de enajenación con muy buenos ojos.

Si te ha quedado claro el concepto y estás interesado en probarlo, adelante. Si quieres saber más, sigue leyendo.

Muy interesante será la fórmula, cuando incluso las mismas entidades financieras la utilizaron con sus propias sedes, que vendían para, posteriormente, permanecer arrendados en ellas. Popularizada al inicio de la crisis, después se han ido sumando a esta ola las empresas y los particulares, que ven en ella la solución para problemas de liquidez e incluso la protección puntual de sus propiedades.

En este último caso, es importante tener en cuenta que el propietario podrá negociar con el comprador el precio que desea recibir por su casa y el alquiler mensual que está dispuesto a pagar.

Existen casos, cuando los vendedores son jubilados o tienen una edad avanzada, en los que se puede acordar un alquiler vitalicio. En estas circunstancias, se puede considerar también como alternativa a la hipoteca inversa, una modalidad de financiación que (quizá injustamente) ha sufrido en los últimos años el descrédito entre las entidades financieras que lo comercializaban y los clientes que las han contratado. Por esta razón, a los jubilados con pensiones ajustadas o con problemas de endeudamiento puede resultarles la opción del "sale and leaseback".

Para el comprador, por otro lado, la rentabilidad está además apoyada por un inquilino con garantías: libre de problemas económicos y acostumbrado a cuidar del inmueble donde ha residido habitualmente.

¿Cuál es el procedimiento y cuáles son sus características principales?

- El acuerdo se basa en la firma de dos contratos unificados: la venta de la propiedad y su posterior arrendamiento.
- El inmueble se transmite libre de cargas al comprador. En caso de que haya hipoteca o cargas de otra naturaleza, parte del precio de la compra se destinará a cancelarlas. El sobrante queda, lógicamente, en manos del vendedor.
- No es trascendente que la propiedad tenga cargas, ya que se cancelarán en la transmisión. En la hipoteca inversa, un requisito indispensable era que el inmueble no soportase ninguna deuda.
- No es necesaria la intervención de una entidad financiera.
- El vendedor se convierte en inquilino del inmueble transmitido, según las condiciones que se hayan acordado con anterioridad.
- Los objetivos del vendedor son los siguientes:

• Saldar deudas pendientes
• Monetizar su propiedad y obtener liquited (ganar en solvencia, poder hacer frente a todo tipo de gastos).
• Evitar nuevas hipotecas
• Seguir disfrutando del inmueble.
• En ciertas ocasiones, la venta anticipada del inmueble supone evitar futuros problemas con el reparto de la herencia.

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