Efectivamente, conseguir el 100% de la hipoteca en la compra de un inmueble no es un sueño ni una leyenda. La banca está concediendo este tipo de préstamos con un objetico claro: eliminar de su balance activos tóxicos (inmuebles que se han adjudicado), liberando además las provisiones que requieren, y pasando a tener en su lugar un nuevo cliente que mantendrá la hipoteca al corriente de pago.
Esta práctica que, todo hay que decirlo, está muy mal vista por los supervisores y analistas del mundo financiero, es agua bendita para compradores que disponen de unos ingresos regulares y deseo de comprar, pero muy pocos ahorros con los que afrontar la operación. Se contraponen, de esta manera, dos intereses bastante enfrentados: el de aquellos que no ven como solución el cambio de piso por hipoteca al 100% por parte del banco, ya que la exposición al riesgo sigue siendo grande, y la de muchos compradores que ven abrirse una puerta, la de la financiación a lo grande y barata, que llevaba años cerrada a cal y canto.
El motivo de esa avalancha compradora, al margen de lo anteriormente comentado y de que la mentalidad no ha cambiado nada en estos años, es la bajada del precio de la vivienda (se estima que la oferta de los adjudicados tiene unos descuentos de entre el 40% y el 50%). También el calentamiento de los precios de alquiler, que hace que se vuelva a ver la compra de un inmueble como una fuente de ahorro para el comprador de primera vivienda, y como una excelente inversión para el que busca rentabilizar sus ahorros.
EL CAMBIO DE DINÁMICA
Realmente la dinámica inmobiliaria cambió en el año 2013, coincidiendo con la progresiva apertura del grifo por parte de los bancos. Un movimiento que, evidentemente, perjudica la venta de las propiedades de los particulares, ya que la financiación del 100% se ofrece para los activos bancarios. Para este tipo de operaciones, y dependiendo de la entidad, se puede llegar a firmar una hipoteca al 110% o 115%. No son casos habituales y se estudia, aquí sí, la solvencia del comprador y su posible patrimonio, con lupa.
Esta estrategia, mucho menos rigurosa que en anteriores años, está sirviendo al mercado inmobiliario para ir colocando los adjudicados bancarios, pero nos trae aromas de la burbuja, en la que el dinero corría con demasiada alegría.
LA LEGALIDAD DE LA HIPOTECA 100%
Seguro que alguno de vosotros se estará preguntando si es legal conceder estas hipotecas. Pues sí, es perfectamente legal. El único problema para el banco es que no puede utilizarlas para emitir cédulas hipotecarias o bonos de titularización. Por simplificar, son hipotecas con las que no pueden “mercadear”. Pero no hay duda de que una hipoteca al, por ejemplo, 120% de financiación es legal. Otra cosa es que se conceda.
Y tú ¿qué opinas? ¿Pedirías una hipoteca al 100% o al 110%? ¿Estás a favor o en contra de que se comercialicen hipotecas con estos límites?
Todos sabemos lo que ha ocurrido en el mercado inmobiliario en los últimos diez años, y todavía retumban en nuestros oídos mantras como “los pisos nunca bajan” o “pagar un alquiler es tirar el dinero”.
Se ha escrito mucho sobre cómo se crea y termina por reventar una burbuja, en este caso inmobiliaria, pero me gustaría centrarme más en el análisis de nuestro pensamiento, y de por qué, en muchas ocasiones, no somos capaces de filtrar y valorar la información que estamos recibiendo, de cara a maximizar nuestro beneficio y, principalmente minimizar nuestros riesgos.
El Cisne Negro
Nassim Nicholas Taleb es el autor de “El Impacto de lo Altamente Improbable”, una reflexión sobre nuestro mundo actual, en el que todo va a extrema velocidad, y la posibilidad (muy real) de que nos crucemos con un Cisne Negro. Este hecho puede determinar nuestra existencia. Porque el Cisne Negro es una sorpresa para nosotros, que está fuera de cualquiera de nuestras expectativas normales, pues no existe ningún evento en el pasado que apunte de forma convincente a su posibilidad (“los pisos nunca bajan”). Además tiene un impacto extremo, con importante consecuencias en nuestras vidas (hipotecas subprime, deudas sin pagar). Y por último, una vez el hecho ha ocurrido, es racionalizado por retrospección (a toro pasado) como si hubiera sido algo lógico y esperado (“hacía años que esto se veía venir”).
El pavo de Russell
La mayoría de los seres humanos creemos que nos movemos en base a nuestro raciocinio. Como el famoso pavo de Russel, cuya vida no podía transcurrir de modo más placentero. Recibía todos los cuidados y mimos, y su platito de comida estaba siempre a rebosar de gusanos. Pero llegó el 24 de Diciembre y ese día los cariños terminaron y el pavo fue al horno.
El mensaje que nos deja esta parábola es que no debe uno confiarse de la inducción como fuente de conocimiento. La inducción genera confianza en el pasado como explicación del presente y representación del futuro. Nuestro pavo había vivido toda su existencia sin preocupación alguna, con todos los cuidados y alimentos. Esto le llevó a pronunciar una ley universal: “mis amos me adoran y siempre van a protegerme y cuidarme”. Realizó su cálculo en base al conocimiento anterior de que disponía. Pero éste resultó ser equívoco. Y llegó el Cisne Negro. Los granjeros, sin embargo, disponían de suficiente información para saber qué y cuándo iba a ocurrir. Por tanto, si nos ponemos en la piel del pavo, deberíamos pensar que hay muchas cosas que desconocemos, y por tanto nunca tendremos la seguridad de lo que está por llegar.
En el caso de la burbuja inmobiliaria, nuestro comportamiento funcionaba así: a mayor frecuencia de un hecho, menor es la sensibilidad frente a lo inesperado. Y, en realidad, es así como marcha para todos los aspectos de nuestra vida. El mundo ha cambiado tan bruscamente, los cambios a nuestro alrededor son tan veloces, que apenas hemos podido adaptar nuestro pensamiento a esta nueva era que nos toca vivir. Antes apenas salíamos de la aldea. Ahora, un conflicto bélico al otro lado del planeta puede arruinar nuestro negocio. Nuestra visión es la de un pobre animal de granja encerrado en su reducido circuito. Y eso es en parte, porque resulta muy duro hacerse a la idea de que la mayoría de los hechos que pueden acontecernos son impredecibles, y fruto del azar.
La falacia narrativa
Soy fan de la falacia narrativa. Caigo habitualmente en ella. Como, supongo, todos vosotros. La falacia narrativa es la capacidad que tenemos los seres humanos de inventar historias que permiten conectar causalmente dos sucesos, aunque esta conexión no sea real. Es algo que no podemos evitar, y que nos permite encontrar patrones que realmente existen, y a su vez generar supersticiones (en otros patrones irreales). Dicho esto, no siempre somos capaces de discernir el patrón real del falso.
La superstición de la paloma
Un conocido psicólogo, llamado Skinner, realizó hace décadas un interesante experimento con ocho palomas, metidas en pequeñas cajas, para estudiar su comportamiento. Cada vez que una de ellas realizaba una determinada acción (pulsar un botón, picotear una luz) recibía un premio. Por resumir: picoteo, premio, picoteo, premio, picoteo, premio. Y las palomas encantadas. Pero entonces el investigador dio un paso más allá y empezó a premiarlas aleatoriamente, es decir, sin requerir un comportamiento determinado, tan sólo esperando. El resultado fue que seis de cada ocho palomas desarrollaron conductas que nada tenían que ver con obtener el premio, aunque ellas sí lo creían. Una empezó a dar vueltas sobre sí misma, otra picoteaba determinadas partes de la caja, otra se quedaba quieta hasta que aparecía la comida, creyendo que este comportamiento resultaba premiado…
Las predicciones humanas
Del mismo modo nosotros, a menudo, seleccionamos los hechos que encajan en nuestras teorías. Y cuando ya han ocurrido, creamos historias para que el hecho parezca tener una causa (Cisne Negro). Y, finalmente, tendemos a recordar (sea o no cierto) que nuestras previsiones fueron muy aproximadas a lo que posteriormente sucedió. En cualquier caso, ya sabes, siempre se le puede echar la culpa al Banco.
La realidad es que somos incapaces de anticipar los grandes cambios y, sobre todo, de admitir que lo que no sabemos es más importante que lo que sabemos. No podemos anticipar lo que va a suceder, y nos vamos cruzando con Cisnes Negros (algunos nos dañan, otros son positivos) como las grandes crisis, guerras, o la aparición del fuego, la imprenta e internet.
Pero ¿por qué esta dificultad para predecir lo realmente importante?
Porque no vemos la evidencia silenciosa: nuestras decisiones se basan en una parte de información, y damos la espalda al resto, justo la que podría ser determinante. Como el pavo, como la paloma, como muchos de los que compramos ladrillo en 2.006, 2.007…
Y vosotros, ¿sois pavos, palomas o ninguno de los dos?
