La vivienda barata se está vendiendo hoy con cierta facilidad. Cierto es que la apertura del grifo bancario, la recuperación del empleo y los bajos precios de la financiación están colaborando a que las compras suban como la espuma. Pero, sin una rebaja del precio, en la mayoría de las ocasiones, de un 50% respecto de los valores de hace una década, no podríamos hablar de esta reactivación del mercado.
El periódico “El mundo” titula hoy en un artículo “Casas desnudas, solución de Londres frente a su burbuja inmobiliaria”. Precisamente incide en la idea de regar el mercado inmobiliario con vivienda barata para facilitar el acceso a la misma y evitar un recalentamiento de los precios de alquiler.
Según comenta, su alcalde ha dado luz verde a los apartamentos “espartanos”, sin paredes, cuyo precio podría ser un 40% inferior al de un piso de nueva construcción. La idea consiste en entregar propiedades que apenas contengan las cuatro paredes y el techo, subvencionando una nueva generación de casas “desnudas” que se pondrían a la venta a precios rompedores. Para ello, como decimos, no tendrían muros dentro, ni suelos de acabados de madera o mármol. Sólo las intalaciones básicas para vivir: un baño y, como único elemento de la cocina, un fregadero. El chollo se podrá adquirir por entre 176.000 y 400.000 euros, lejos del precio medio que ronda los 680.000.
El objetivo del Ayuntamiento sería que obtener esta viviendas, denominadas como “genuinamente asequibles”, sólo requiriese un esfuerzo financiero del comprador equivalente a un tercio de sus ingresos brutos. Precisamente esta es la cifra que la banca española suele señalar como ideal para la compra de vivienda de cualquier español.
Este proyecto (Casa desnuda) engloba tres ideas básicas:
Precio asequible
Hazlo tú mismo
Construye una comunidad
Y lo explican afirmando que si despojas a la casa de todo aquello que la gente no quiere, permites a la gente una construcción personalizada a sus gustos y pueden costumizar sus casas ellos mismos. Por otra parte, los diseños austeros encajan con la nueva generación millennial, acostumbrada a ellos por la acentuada crisis que les ha tocado vivir.
Es interesante que proyectos como éste se pongan en marcha y evaluar su resultado. Sin embargo, veo muchos paralelismos entre la compra de casas desnudas y la de pisos para reformar o de VPO que precise de inversiones posteriores.
ERRORES QUE NO DEBES COMETER: NO PIERDAS EL TIEMPO
Poner un precio caro. Valora las virtudes de tu inmueble, pero también sus defectos.
Vender sin querer vender: En ocasiones son las circunstancias las que nos empujan a vender. Bien sea por un divorcio, por problemas económicos o por cambio de residencia obligatorio. En casos de este tipo, el propietario debe concienciarse de que debe colaborar al máximo en la venta de su inmueble y cuanto antes lo haga mayor beneficio obtendrá.
No corregir los pequeños defectos que devalúen tu casa: Quizá sea necesario hacerla más atractiva y resolver los problemas visibles, como humedades, grietas, manchas o roturas. Son detalles que dificultan tu venta y se pueden resolver con una acción de “home staging”.
Esconder vicios o problemas ocultos de tu propiedad: Es contraproducente y se acabará sabiendo. Hay que ser honesto desde el primer momento y mostrar lo bueno y lo malo del inmueble, para poder valorarlo correctamente.
No valorar correctamente los problemas en la comunidad o en el barrio: Son situaciones incontrolables, pero un Api sabe cómo manejarlas y valorarlas correctamente. En cualquier caso debes ser consciente de que son temas que influyen en el precio de tu casa.
Ocultar o desvirtuar los gastos asociados a la vivienda: Como los corrientes de comunidad de propietarios, las derramas o los Ibis. Llegada la firma ante Notario, deben aportarse los certificados correspondientes, con lo cual todo se va a saber. Es fundamental ser claros con toda la información que se aporta.
Realizar la venta por tu cuenta sin ofrecerle la dedicación necesaria: Debes ser constante en esa tarea. Anunciarla, realizar las visitas y seguir y analizar el proceso. No obstante, probablemente habrás campos en los que no podrás colaborar. Como en la financiación del comprador.
Centrar la venta es aspectos ajenos a tu propiedad: Se han echado a perder muchos acuerdos de venta por razones que nada tienen que ver con el piso. Una es muy recurrente: la negociación de los muebles. Es mejor dejar este tema a un lado, y una vez cerrada la venta de la propiedad, hablar de elementos secundarios.
No negociar: La compraventa de un inmueble requiere flexibilidad del comprador y el vendedor.
Y CÓMO TU AGENTE ES UN APOYO IMPORTANTE
TU API SE MUEVE: Si un agente va a trabajar en la venta de tu propiedad, va a ser el responsable de hacer que ésta se materialice. Facilítale la documentación que necesite y no le ocultes ninguna información. Procura ofrecer la máxima disponibilidad a la hora de realizar las visitas que te solicite y estudia con él todas las ofertas que te haga llegar.
AL API NO LE GUSTA PERDER EL TIEMPO: Por eso te ayudará a elegir el precio correcto para que el inmueble sea vendible. Del mismo modo, si no sabes si deseas vender, te dirá que te lo pienses bien y luego le contactes si lo deseas. El tiempo es un bien muy preciado para que lo desperdicies tú y los que pueden ayudarte.
PROBLEMAS DE COMUNIDAD, BARRIO, EXPLICAR LOS GASTOS DEL INMUEBLE, DEDICACIÓN PLENA, FINANCIACIÓN DEL COMPRADOR: El Api está acostumbrado a lidiar con todos estos asuntos. Algunos también pueden ayudarte con el “home staging” del inmueble y realizar la venta antes, y con mejor precio.
EL API USA EL MÁRKETING CORRECTAMENTE: Fotografías del inmueble, planos, publicidad. Sabe informar mucho y claro.
FILTRO DE INTERESADOS: El Api analiza al comprador para no hacer visitas por hacerlas. Debe llevarte a potenciales compradores.
NEGOCIACIÓN: Es otra de las claves de toda buena venta. Un agente profesional está acostumbrado a entender las posturas de todas las partes e intentar cerrar los acuerdos que sean necesarios para la satisfacción de todos.
HONORARIOS: Si el trabajo se ha hecho correctamente, has optimizado todas tus opciones, precio, tiempo, esfuerzo, y has cerrado un acuerdo rápido y seguro. Vender por tu cuenta te habría costado mucho más caro.
Te pondré un ejemplo gráfico de por qué deberías dejarlo en manos de un profesional. No son pocos los propietarios que, vendiendo por su cuenta, cuando reciben la visita del posible comprador, directamente rebajan el precio que de partida habían marcado o anunciado en los buscadores. Y el interesado en la adquisición calla, observa y piensa:
Si me rebaja el precio sin pedírselo, ¿qué problemas tendrás el inmueble?
¿Cuánto estará realmente dispuesto a bajar sus pretensiones?
¿Por qué tiene tantas ganas de quitarse el inmueble de en medio?
Este error típico de un propietario inexperto en negociaciones, no lo tiene un Api, que ha peritado el inmueble y sabe que la venta se está realizando en un precio coherente. Al margen de que pueda haber prisa o deseo de venta por el propietario y esté dispuesto a escuchar las ofertas que surjan.
