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¿Quién se comió en pavo de Russell?

Reactivos Inmobiliarios 08/05/2017

Todos sabemos lo que ha ocurrido en el mercado inmobiliario en los últimos diez años, y todavía retumban en nuestros oídos mantras como “los pisos nunca bajan” o “pagar un alquiler es tirar el dinero”.

Se ha escrito mucho sobre cómo se crea y termina por reventar una burbuja, en este caso inmobiliaria, pero me gustaría centrarme más en el análisis de nuestro pensamiento, y de por qué, en muchas ocasiones, no somos capaces de filtrar y valorar la información que estamos recibiendo, de cara a maximizar nuestro beneficio y, principalmente minimizar nuestros riesgos.

El Cisne Negro

Nassim Nicholas Taleb es el autor de “El Impacto de lo Altamente Improbable”, una reflexión sobre nuestro mundo actual, en el que todo va a extrema velocidad, y la posibilidad (muy real) de que nos crucemos con un Cisne Negro. Este hecho puede determinar nuestra existencia. Porque el Cisne Negro es una sorpresa para nosotros, que está fuera de cualquiera de nuestras expectativas normales, pues no existe ningún evento en el pasado que apunte de forma convincente a su posibilidad (“los pisos nunca bajan”). Además tiene un impacto extremo, con importante consecuencias en nuestras vidas (hipotecas subprime, deudas sin pagar). Y por último, una vez el hecho ha ocurrido, es racionalizado por retrospección (a toro pasado) como si hubiera sido algo lógico y esperado (“hacía años que esto se veía venir”).

El pavo de Russell

La mayoría de los seres humanos creemos que nos movemos en base a nuestro raciocinio. Como el famoso pavo de Russel, cuya vida no podía transcurrir de modo más placentero. Recibía todos los cuidados y mimos, y su platito de comida estaba siempre a rebosar de gusanos. Pero llegó el 24 de Diciembre y ese día los cariños terminaron y el pavo fue al horno.

El mensaje que nos deja esta parábola es que no debe uno confiarse de la inducción como fuente de conocimiento. La inducción genera confianza en el pasado como explicación del presente y representación del futuro. Nuestro pavo había vivido toda su existencia sin preocupación alguna, con todos los cuidados y alimentos. Esto le llevó a pronunciar una ley universal: “mis amos me adoran y siempre van a protegerme y cuidarme”. Realizó su cálculo en base al conocimiento anterior de que disponía. Pero éste resultó ser equívoco. Y llegó el Cisne Negro. Los granjeros, sin embargo, disponían de suficiente información para saber qué y cuándo iba a ocurrir. Por tanto, si nos ponemos en la piel del pavo, deberíamos pensar que hay muchas cosas que desconocemos, y por tanto nunca tendremos la seguridad de lo que está por llegar.

En el caso de la burbuja inmobiliaria, nuestro comportamiento funcionaba así: a mayor frecuencia de un hecho, menor es la sensibilidad frente a lo inesperado. Y, en realidad, es así como marcha para todos los aspectos de nuestra vida. El mundo ha cambiado tan bruscamente, los cambios a nuestro alrededor son tan veloces, que apenas hemos podido adaptar nuestro pensamiento a esta nueva era que nos toca vivir. Antes apenas salíamos de la aldea. Ahora, un conflicto bélico al otro lado del planeta puede arruinar nuestro negocio. Nuestra visión es la de un pobre animal de granja encerrado en su reducido circuito. Y eso es en parte, porque resulta muy duro hacerse a la idea de que la mayoría de los hechos que pueden acontecernos son impredecibles, y fruto del azar.

La falacia narrativa

Soy fan de la falacia narrativa. Caigo habitualmente en ella. Como, supongo, todos vosotros. La falacia narrativa es la capacidad que tenemos los seres humanos de inventar historias que permiten conectar causalmente dos sucesos, aunque esta conexión no sea real. Es algo que no podemos evitar, y que nos permite encontrar patrones que realmente existen, y a su vez generar supersticiones (en otros patrones irreales). Dicho esto, no siempre somos capaces de discernir el patrón real del falso.

La superstición de la paloma

Un conocido psicólogo, llamado Skinner, realizó hace décadas un interesante experimento con ocho palomas, metidas en pequeñas cajas, para estudiar su comportamiento. Cada vez que una de ellas realizaba una determinada acción (pulsar un botón, picotear una luz) recibía un premio. Por resumir: picoteo, premio, picoteo, premio, picoteo, premio. Y las palomas encantadas. Pero entonces el investigador dio un paso más allá y empezó a premiarlas aleatoriamente, es decir, sin requerir un comportamiento determinado, tan sólo esperando. El resultado fue que seis de cada ocho palomas desarrollaron conductas que nada tenían que ver con obtener el premio, aunque ellas sí lo creían. Una empezó a dar vueltas sobre sí misma, otra picoteaba determinadas partes de la caja, otra se quedaba quieta hasta que aparecía la comida, creyendo que este comportamiento resultaba premiado…

Las predicciones humanas

Del mismo modo nosotros, a menudo, seleccionamos los hechos que encajan en nuestras teorías. Y cuando ya han ocurrido, creamos historias para que el hecho parezca tener una causa (Cisne Negro). Y, finalmente, tendemos a recordar (sea o no cierto) que nuestras previsiones fueron muy aproximadas a lo que posteriormente sucedió. En cualquier caso, ya sabes, siempre se le puede echar la culpa al Banco.

La realidad es que somos incapaces de anticipar los grandes cambios y, sobre todo, de admitir que lo que no sabemos es más importante que lo que sabemos. No podemos anticipar lo que va a suceder, y nos vamos cruzando con Cisnes Negros (algunos nos dañan, otros son positivos) como las grandes crisis, guerras, o la aparición del fuego, la imprenta e internet.

Pero ¿por qué esta dificultad para predecir lo realmente importante?

Porque no vemos la evidencia silenciosa: nuestras decisiones se basan en una parte de información, y damos la espalda al resto, justo la que podría ser determinante. Como el pavo, como la paloma, como muchos de los que compramos ladrillo en 2.006, 2.007…

Y vosotros, ¿sois pavos, palomas o ninguno de los dos?

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El Outlet de viviendas funciona mejor que nunca

Reactivos Inmobiliarios 28/04/2017

La vivienda barata se está vendiendo hoy con cierta facilidad. Cierto es que la apertura del grifo bancario, la recuperación del empleo y los bajos precios de la financiación están colaborando a que las compras suban como la espuma. Pero, sin una rebaja del precio, en la mayoría de las ocasiones, de un 50% respecto de los valores de hace una década, no podríamos hablar de esta reactivación del mercado.

El periódico “El mundo” titula hoy en un artículo “Casas desnudas, solución de Londres frente a su burbuja inmobiliaria”. Precisamente incide en la idea de regar el mercado inmobiliario con vivienda barata para facilitar el acceso a la misma y evitar un recalentamiento de los precios de alquiler.

Según comenta, su alcalde ha dado luz verde a los apartamentos “espartanos”, sin paredes, cuyo precio podría ser un 40% inferior al de un piso de nueva construcción. La idea consiste en entregar propiedades que apenas contengan las cuatro paredes y el techo, subvencionando una nueva generación de casas “desnudas” que se pondrían a la venta a precios rompedores. Para ello, como decimos, no tendrían muros dentro, ni suelos de acabados de madera o mármol. Sólo las intalaciones básicas para vivir: un baño y, como único elemento de la cocina, un fregadero. El chollo se podrá adquirir por entre 176.000 y 400.000 euros, lejos del precio medio que ronda los 680.000.

El objetivo del Ayuntamiento sería que obtener esta viviendas, denominadas como “genuinamente asequibles”, sólo requiriese un esfuerzo financiero del comprador equivalente a un tercio de sus ingresos brutos. Precisamente esta es la cifra que la banca española suele señalar como ideal para la compra de vivienda de cualquier español.

Este proyecto (Casa desnuda) engloba tres ideas básicas:

  • Precio asequible
  • Hazlo tú mismo
  • Construye una comunidad

Y lo explican afirmando que si despojas a la casa de todo aquello que la gente no quiere, permites a la gente una construcción personalizada a sus gustos y pueden costumizar sus casas ellos mismos. Por otra parte, los diseños austeros encajan con la nueva generación millennial, acostumbrada a ellos por la acentuada crisis que les ha tocado vivir.

Es interesante que proyectos como éste se pongan en marcha y evaluar su resultado. Sin embargo, veo muchos paralelismos entre la compra de casas desnudas y la de pisos para reformar o de VPO que precise de inversiones posteriores.

¿Y tú que opinas? ¿Comprarías estas casas?

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Recuperación del sector inmobiliario

Reactivos Inmobiliarios 23/03/2017
Muchos de vosotros conoceréis ese himno titulado Hallelujah, la canción de Leonard Cohen que quizá haya sido más versionada que veces se dijo durante la burbuja inmobiliaria el conocido mantra: “los pisos nunca bajan”. Y sí, debo reconocerlo, yo también lo dije. Repetidamente. Todos nos podemos equivocar. Muchos lo hicimos. Y ya sé que mal de muchos no es consuelo.
Luego he oído de todo. Últimamente escucho nuevos mantras martilleando. Incluso de algunas autoridades en la materia a las que respeto. El de la recuperación económica  es el principal. Y con ella, afirman, ya está llegando una recuperación del ladrillo que se va a traducir en un crecimiento sostenido de ventas y precio del mismo. Y cuando oigo esto, a mí me viene a la mente la canción de Cohen, ”Cariño, estuve aquí antes, he visto esta habitación, he caminado en este piso”. Y como he caminado por ellos,  y he gritado Halleluja en muchas ocasiones, tengo que decir que me resulta imposible pensar en un mercado inmobiliario y crediticio capaz de crecer suave y ordenadamente.

Por decirlo grosso modo, ¿qué ha cambiado con respecto a aquella época?. Los precios han vuelto a la casilla de salida, el dinero está por el subsuelo, las entidades financieras hacen manga ancha para ganar clientela y quitarse lastre improductivo de sus balances, abriendo de nuevo el grifo de la financiación. Además se viene encima el mundo de las fintech que lo va a revolucionar todo.
¿Y el cisne negro? Sí, ya sabemos que en cualquier momento puede aparecer el dichosos cisne negro, pero no podemos quedarnos sentados toda la vida temiendo que nos destroce los planes. Las cosas se hacen o no se hacen. Y todos sabemos que los españoles, en materia inmobiliaria, siempre hemos sido muy de hacer, y eso no va a cambiar (por mucho que digan) de la noche a la mañana.

Así que me voy a arriesgar, y a pesar de que me puedan llover los palos de todas partes, voy a afirmar hoy, dieciséis de marzo de dos mil diecisiete, que se nos viene encima un nuevo tirón inmobiliario. Fuerte, mucho más fuerte de lo que están afirmando los expertos. Los mismos que no supieron predecir la burbuja que ya es pasado.
¿Qué no sería bueno ni deseable que esto ocurra? Ya sabéis lo que decía Cohen: “No es un llanto lo que escuchas en la noche, no es alguien que ha visto la luz, es un frío y roto aleluya”.

 

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