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PROINDIVISOS LA ETERNA PELEA

Reactivos Inmobiliarios 17/05/2018

Evita el problema y vende tu proindiviso

Compraste un inmueble en copropiedad o ha llegado a ti fruto de, como suele ser habitual, una herencia. Y estás pensando en convertirlo en dinero pero… no tan rápido. Ponerse de acuerdo con el resto de participantes en la comunidad de propietarios puede resultar desesperante. Porque el interés o desinterés de cada uno de ellos quizá vaya en dirección contraria a tus necesidades. Situación que es una fuente de complicaciones y conflictos en los que, no es de extrañar, surjan enredos y problemas que superan a muchos.

Proindiviso: refiriéndose a inmuebles, es la propiedad en comunidad de una finca. Y si la finca, como habitualmente ocurre, no es divisible, es fácil que se inicien enfrentamientos entre los comuneros.

Ojo a los proindivisos embargados: Amigo copropietario, si ha caído un embargo sobre parte de los derechos del inmueble, no es tiempo de estar tranquilo. En el mejor de los casos, la deuda se acabará ejecutando y esto abrirá la puerta a que entren en el mismo, nuevos propietarios a los que no conoces y con los que tendrás que lidiar posteriormente. Digo en el mejor de los casos porque, si la deuda continúa ahí, será complicado llegar a un acuerdo y vender la propiedad si no hay acuerdo entre los copropietarios.

En cualquier caso, llegados los embargos al Registro de la Propiedad, todo conduce a la división de la cosa común (es decir, al juzgado) o a la venta a un tercero, que valorará los riesgos que pueda correr en la compraventa, con la evidente reducción de su valor de mercado.

El problema de las separaciones y los divorcios en los proindivisos es habitual, más cuando se trate de un inmueble que constituye la vivienda familiar. Los problemas personales suelen obstaculizar la vía hacia un acuerdo que se dirige al bien común. Por este motivo, no son pocos los proindivisos que se ponen a la venta fruto de la ruptura de parejas enfrentadas en situaciones irreconciliables.

Aunque la propiedad no sufra embargos o cargas amenazantes, si uno de los copropietarios está desaparecido, jugando al gato y al ratón, o simplemente no facilita las cosas, volvemos a tener las mismas salidas que en el caso anterior: división de la común o venta a un tercero. O simplemente, sentarse a esperar acontecimientos, aunque esta elección puede desquiciar al más pintado.

Porque, aunque sea un proindiviso, una parte del derecho sobre el inmueble, el propietario es perfectamente libre de venderlo a un tercero y deshacerse del problema, y de su peculiar condena junto al resto de familiares y personas más o menos cercanas, pasándole la pelota al comprador, que se verá en la misma tesitura e intentará solucionar el embrollo de la mejor manera. Y evitándose el vendedor varios paseos por los juzgados, y los gastos, para resolver la situación mediante la intervención de un juez.

Sólo en casos excepcionales se podrá obtener una oferta superior al 40% de su valor en el mercado. Lo normal es que ronde el 30%, y es lógico porque el comprador adquiere un problema que de primeras le va a ocasionar múltiples gastos y que, por norma general, recorrerá un tortuoso y largo camino judicial de camino a la subasta. El vendedor de su proindiviso se va a sorprender cuando reciba la oferta, porque espera obtener el 80 y hasta el 90% de su precio. Pero una vez explicada la situación, los gastos y problemas que hay por delante, el tiempo que se está condenado a perder en la vía judicial, y los líos y riesgos que puede ocasionar la subasta final, suele recapacitar y aceptar una venta de proindiviso que es justa para todas las partes.

vender un proindiviso

¿Cómo deshacer el proindiviso? Vendiendo la totalidad del inmueble a un tercero o adquiriéndolo uno de los copropietarios. Parece fácil decirlo, pero hacerlo es otra cosa. Cuando la cuestión se enreda es cuando cabe el último recurso, que consiste en la división de la cosa común, procedimiento judicial que saca el inmueble a subasta, forzando la venta del mismo.

Si tienes un proindidiviso en propiedad

– ¿Quieres vender tu proindiviso? Te hacemos una oferta por él y te la razonamos.

– ¿Es una operación habitual? Sí, es una problemática muy extendida en la que los copropietarios no encuentran una salida satisfactoria a su situación. Recibimos decenas de consultas todas las semanas, con copropietarios que no encuentran salida a su problema o desean convertir su proindiviso en dinero.

– ¿Cuál es nuestra operativa una vez que adquiramos tu parte? Somos agentes negociadores, curtidos en el tira y afloja con fondos, entidades bancarias y particulares, en los peores años de la última década. Lo primero es intentar llegar a un acuerdo que evite la subasta del inmueble, lo que alargaría los plazos para encontrar la solución, encarecería la inversión, y devaluaría el precio final del inmueble. Gozamos de una ventaja: con nosotros no hay ningún elemento emocional, ni positivo ni negativo, que pueda perturbar la negociación, lo que nos permite partir de cero. En caso de no prosperar, el inmueble saldrá a subasta.

– ¿Qué tipo de proindivisos nos interesan? Los que son de particulares y de empresas. Sin distinción. Los de casas feas y para reformar, y los de alto standing. No hacemos distinción.

– Si deseas ofrecernos un proindiviso o realizar cualquier consulta, contáctanos.

vender un proindiviso

RECUERDA QUE SI ERES PROPIETARIO DE UN PROINDIVISO, NADA TE IMPIDE DESHACERTE DE ÉL Y CONVERTIRLO EN DINERO VENDIÉNDOLO A UN TERCERO. ES UNA VENTA LEGAL Y ESTAREMOS ENCANTADOS DE REALIZARTE UNA OFERTA POR ÉL.

EL CONDOMINIO

Dos o más personas comparten su derecho sobre una propiedad. Cada uno de ellos posee una parte indivisa de la misma. Cuando no hay acuerdo unánime sobre qué hacer con la finca, se inicia un conflicto en el que hacer valer ese derecho parece una misión imposible para cada uno. Esa misión puede terminar, en muchos casos, con la venta del proindiviso a un tercero.

LA EXTINCIÓN JUDICIAL DEL CONDOMINIO

Para el propietario de un proindiviso que ha decidido extinguir sus lazos con el resto de copropietarios, el camino judicial no suele ser recomendable porque:

* tendrá que hacerse cargo de abogado, procurador, gastos y tasas judiciales

* se verá inmerso en un proceso largo, en el que la confrontación con el resto de afectados va a ser inevitable

* la incertidumbre de la subasta final es grande, y se requiere de un buen pulmón financiero para adjudicarse el inmueble, o correr el riesgo de que las otras partes se lo queden a precio de saldo, o incluso nadie lo haga, quedando la subasta desierta y el problema subsistente

POR QUÉ VENDER UN PROINDIVISO

– Continuas discusiones con copropietarios y riñas familiares

– Gastos en inmuebles que no estás disfrutando y posibilidad de que alguno de los comuneros sea embargado por deudas ajenas

– Distintas necesidades entre los copropietarios, que hacen que algunos tengan urgencia por vender y otros se aprovechen o no quieran dar facilidades

– Deseo de dar portazo a un problema que puede eternizarse

Si este es tu caso, contáctanos y llegaremos a un acuerdo.

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Errores frecuentes al vender un inmueble

Reactivos Inmobiliarios 03/03/2017

ERRORES QUE NO DEBES COMETER: NO PIERDAS EL TIEMPO

  1. Poner un precio caro. Valora las virtudes de tu inmueble, pero también sus defectos.
  2. Vender sin querer vender: En ocasiones son las circunstancias las que nos empujan a vender. Bien sea por un divorcio, por problemas económicos o por cambio de residencia obligatorio. En casos de este tipo, el propietario debe concienciarse de que debe colaborar al máximo en la venta de su inmueble y cuanto antes lo haga mayor beneficio obtendrá.
  3. No corregir los pequeños defectos que devalúen tu casa: Quizá sea necesario hacerla más atractiva y resolver los problemas visibles, como humedades, grietas, manchas o roturas. Son detalles que dificultan tu venta y se pueden resolver con una acción de “home staging”.
  4. Esconder vicios o problemas ocultos de tu propiedad: Es contraproducente y se acabará sabiendo. Hay que ser honesto desde el primer momento y mostrar lo bueno y lo malo del inmueble, para poder valorarlo correctamente.
  5. No valorar correctamente los problemas en la comunidad o en el barrio: Son situaciones incontrolables, pero un Api sabe cómo manejarlas y valorarlas correctamente. En cualquier caso debes ser consciente de que son temas que influyen en el precio de tu casa.
  6. Ocultar o desvirtuar los gastos asociados a la vivienda: Como los corrientes de comunidad de propietarios, las derramas o los Ibis. Llegada la firma ante Notario, deben aportarse los certificados correspondientes, con lo cual todo se va a saber. Es fundamental ser claros con toda la información que se aporta.
  7. Realizar la venta por tu cuenta sin ofrecerle la dedicación necesaria: Debes ser constante en esa tarea. Anunciarla, realizar las visitas y seguir y analizar el proceso. No obstante, probablemente habrás campos en los que no podrás colaborar. Como en la financiación del comprador.
  8. Centrar la venta es aspectos ajenos a tu propiedad: Se han echado a perder muchos acuerdos de venta por razones que nada tienen que ver con el piso. Una es muy recurrente: la negociación de los muebles. Es mejor dejar este tema a un lado, y una vez cerrada la venta de la propiedad, hablar de elementos secundarios.
  9. No negociar: La compraventa de un inmueble requiere flexibilidad del comprador y el vendedor.

 

Y CÓMO TU AGENTE ES UN APOYO IMPORTANTE

  • TU API SE MUEVE: Si un agente va a trabajar en la venta de tu propiedad, va a ser el responsable de hacer que ésta se materialice. Facilítale la documentación que necesite y no le ocultes ninguna información. Procura ofrecer la máxima disponibilidad a la hora de realizar las visitas que te solicite y estudia con él todas las ofertas que te haga llegar.
  • AL API NO LE GUSTA PERDER EL TIEMPO: Por eso te ayudará a elegir el precio correcto para que el inmueble sea vendible. Del mismo modo, si no sabes si deseas vender, te dirá que te lo pienses bien y luego le contactes si lo deseas. El tiempo es un bien muy preciado para que lo desperdicies tú y los que pueden ayudarte.
  • PROBLEMAS DE COMUNIDAD, BARRIO, EXPLICAR LOS GASTOS DEL INMUEBLE, DEDICACIÓN PLENA, FINANCIACIÓN DEL COMPRADOR: El Api está acostumbrado a lidiar con todos estos asuntos. Algunos también pueden ayudarte con el “home staging” del inmueble y realizar la venta antes, y con mejor precio.
  • EL API USA EL MÁRKETING CORRECTAMENTE: Fotografías del inmueble, planos, publicidad. Sabe informar mucho y claro.
  • FILTRO DE INTERESADOS: El Api analiza al comprador para no hacer visitas por hacerlas. Debe llevarte a potenciales compradores.
  • NEGOCIACIÓN: Es otra de las claves de toda buena venta. Un agente profesional está acostumbrado a entender las posturas de todas las partes e intentar cerrar los acuerdos que sean necesarios para la satisfacción de todos.
  • HONORARIOS: Si el trabajo se ha hecho correctamente, has optimizado todas tus opciones, precio, tiempo, esfuerzo, y has cerrado un acuerdo rápido y seguro. Vender por tu cuenta te habría costado mucho más caro.

 

Te pondré un ejemplo gráfico de por qué deberías dejarlo en manos de un profesional. No son pocos los propietarios que, vendiendo por su cuenta, cuando reciben la visita del posible comprador, directamente rebajan el precio que de partida habían marcado o anunciado en los buscadores. Y el interesado en la adquisición calla, observa y piensa:

  • Si me rebaja el precio sin pedírselo, ¿qué problemas tendrás el inmueble?
  • ¿Cuánto estará realmente dispuesto a bajar sus pretensiones?
  • ¿Por qué tiene tantas ganas de quitarse el inmueble de en medio?

Este error típico de un propietario inexperto en negociaciones, no lo tiene un Api, que ha peritado el inmueble y sabe que la venta se está realizando en un precio coherente. Al margen de que pueda haber prisa o deseo de venta por el propietario y esté dispuesto a escuchar las ofertas que surjan.

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