Muchos de vosotros conoceréis ese himno titulado Hallelujah, la canción de Leonard Cohen que quizá haya sido más versionada que veces se dijo durante la burbuja inmobiliaria el conocido mantra: “los pisos nunca bajan”. Y sí, debo reconocerlo, yo también lo dije. Repetidamente. Todos nos podemos equivocar. Muchos lo hicimos. Y ya sé que mal de muchos no es consuelo.
Luego he oído de todo. Últimamente escucho nuevos mantras martilleando. Incluso de algunas autoridades en la materia a las que respeto. El de la recuperación económica es el principal. Y con ella, afirman, ya está llegando una recuperación del ladrillo que se va a traducir en un crecimiento sostenido de ventas y precio del mismo. Y cuando oigo esto, a mí me viene a la mente la canción de Cohen, ”Cariño, estuve aquí antes, he visto esta habitación, he caminado en este piso”. Y como he caminado por ellos, y he gritado Halleluja en muchas ocasiones, tengo que decir que me resulta imposible pensar en un mercado inmobiliario y crediticio capaz de crecer suave y ordenadamente.
Por decirlo grosso modo, ¿qué ha cambiado con respecto a aquella época?. Los precios han vuelto a la casilla de salida, el dinero está por el subsuelo, las entidades financieras hacen manga ancha para ganar clientela y quitarse lastre improductivo de sus balances, abriendo de nuevo el grifo de la financiación. Además se viene encima el mundo de las fintech que lo va a revolucionar todo.
¿Y el cisne negro? Sí, ya sabemos que en cualquier momento puede aparecer el dichosos cisne negro, pero no podemos quedarnos sentados toda la vida temiendo que nos destroce los planes. Las cosas se hacen o no se hacen. Y todos sabemos que los españoles, en materia inmobiliaria, siempre hemos sido muy de hacer, y eso no va a cambiar (por mucho que digan) de la noche a la mañana.
Así que me voy a arriesgar, y a pesar de que me puedan llover los palos de todas partes, voy a afirmar hoy, dieciséis de marzo de dos mil diecisiete, que se nos viene encima un nuevo tirón inmobiliario. Fuerte, mucho más fuerte de lo que están afirmando los expertos. Los mismos que no supieron predecir la burbuja que ya es pasado. ¿Qué no sería bueno ni deseable que esto ocurra? Ya sabéis lo que decía Cohen: “No es un llanto lo que escuchas en la noche, no es alguien que ha visto la luz, es un frío y roto aleluya”.
Creo que no es necesario destacar la importancia de las fotos a la hora de promocionar y vender un inmueble. No sólo que las haya en el anuncio, sino también que éstas sean nítidas, claras, y que aporten información determinante para generar un interés real en el posible comprador.Por el contrario, si publicas tu inmueble sin fotografías, o si éstas se realizan sin la profesionalidad o, como mínimo, el sentido común mínimo, podemos encontrarnos con imágenes como las siguientes (extraídas de “terriblerealestateagentphotos.com”):
“Esto con un poco de pintura lo arreglo yo” o “Para actualizar”
“Mientras haces el reportaje me voy al súper”
“Precio no negociable”
“Manda…narices”
“Todo a mano”
“Baño limusina”
“No dejes que el árbol te impida ver el bosque”
“Una casa por pulir” o “Quien vaya a comprar la casa que tire la primera piedra”
“¿Hitchcock?”
Al contrario de lo que se pueda pensar, ninguno de los propietarios de estos inmuebles eran conscientes de la imagen que estas fotos iban a dar al posible comprador. Por ello permíteme que insistamos en lo siguiente:
Preparar tu inmueble para venderlo (Home Staging)
Los primeros segundos de la visita al inmueble serán decisivos en la decisión de compra del mismo. Por eso es tan importante prepararlo para que la primera impresión sea buena.
No debe confundirse interiorismo ni al decoración con el “home staging”. El interiorismo ayuda al uso y habitabilidad de tu casa. El decorador la adapta al gusto del propietario. El “home staging” consiste en aplicar una serie de técnicas a tu inmueble para que ofrezca un aspecto más atractivo de cara a su venta. Su objetivo del es que la venta o alquiler del inmueble se realice rápidamente y al mejor precio. Por ello la decoración debe ser neutra y estar enfocada al potencial cliente.
Con una mínima inversión se puede extraer el máximo potencial de tu propiedad, reordenando, decorando, o pintando. También realizando las pequeñas reparaciones que se necesiten. En general, el propietario que decide vender se muestra reacio a invertir mucho dinero en mejorar un inmueble del que ha decidido desprenderse. De ahí que hablemos de una pequeña inversión, un presupuesto reducido que puede dar, sin embargo, grandes frutos. Por todo ello es importante contar con un experto en “home staging”.
Hay una serie de claves que no debemos perder de vista, que son:
Despersonalizar la vivienda: quitar objetos personales, fotografías, recuerdos, cepillos de dientes…
Ordenar el mobiliario, recolocar o vaciar. Pensar que menos es más. Si las habitaciones están llenas de muebles es mejor desahogar las estancias para mejorar su aspecto.
Actualizar mobiliario y decoración: Dar otra imagen, más moderna, usando muebles, textiles, estantes, lámparas, cortinas, elementos estéticos que no serán un gasto sino una inversión.
Cuidar las zonas exteriores, como el jardín, la barbacoa o la piscina.
Limpiar y realizar las pequeñas reparaciones o reformas que sean necesarias: bombillas fundidas, carpintería o suelos rotos, etc. Pintar donde sea necesario.
Cuidar la fotografía: La primera impresión es vital. Las fotografías de los anuncios deben estar cuidadas y ser atractivas.
Con estas pautas conseguiremos más visitas, menos negociaciones, y que algún comprador sienta un flechazo por tu casa. Vender antes y a mejor precio.
ERRORES QUE NO DEBES COMETER: NO PIERDAS EL TIEMPO
Poner un precio caro. Valora las virtudes de tu inmueble, pero también sus defectos.
Vender sin querer vender: En ocasiones son las circunstancias las que nos empujan a vender. Bien sea por un divorcio, por problemas económicos o por cambio de residencia obligatorio. En casos de este tipo, el propietario debe concienciarse de que debe colaborar al máximo en la venta de su inmueble y cuanto antes lo haga mayor beneficio obtendrá.
No corregir los pequeños defectos que devalúen tu casa: Quizá sea necesario hacerla más atractiva y resolver los problemas visibles, como humedades, grietas, manchas o roturas. Son detalles que dificultan tu venta y se pueden resolver con una acción de “home staging”.
Esconder vicios o problemas ocultos de tu propiedad: Es contraproducente y se acabará sabiendo. Hay que ser honesto desde el primer momento y mostrar lo bueno y lo malo del inmueble, para poder valorarlo correctamente.
No valorar correctamente los problemas en la comunidad o en el barrio: Son situaciones incontrolables, pero un Api sabe cómo manejarlas y valorarlas correctamente. En cualquier caso debes ser consciente de que son temas que influyen en el precio de tu casa.
Ocultar o desvirtuar los gastos asociados a la vivienda: Como los corrientes de comunidad de propietarios, las derramas o los Ibis. Llegada la firma ante Notario, deben aportarse los certificados correspondientes, con lo cual todo se va a saber. Es fundamental ser claros con toda la información que se aporta.
Realizar la venta por tu cuenta sin ofrecerle la dedicación necesaria: Debes ser constante en esa tarea. Anunciarla, realizar las visitas y seguir y analizar el proceso. No obstante, probablemente habrás campos en los que no podrás colaborar. Como en la financiación del comprador.
Centrar la venta es aspectos ajenos a tu propiedad: Se han echado a perder muchos acuerdos de venta por razones que nada tienen que ver con el piso. Una es muy recurrente: la negociación de los muebles. Es mejor dejar este tema a un lado, y una vez cerrada la venta de la propiedad, hablar de elementos secundarios.
No negociar: La compraventa de un inmueble requiere flexibilidad del comprador y el vendedor.
Y CÓMO TU AGENTE ES UN APOYO IMPORTANTE
TU API SE MUEVE: Si un agente va a trabajar en la venta de tu propiedad, va a ser el responsable de hacer que ésta se materialice. Facilítale la documentación que necesite y no le ocultes ninguna información. Procura ofrecer la máxima disponibilidad a la hora de realizar las visitas que te solicite y estudia con él todas las ofertas que te haga llegar.
AL API NO LE GUSTA PERDER EL TIEMPO: Por eso te ayudará a elegir el precio correcto para que el inmueble sea vendible. Del mismo modo, si no sabes si deseas vender, te dirá que te lo pienses bien y luego le contactes si lo deseas. El tiempo es un bien muy preciado para que lo desperdicies tú y los que pueden ayudarte.
PROBLEMAS DE COMUNIDAD, BARRIO, EXPLICAR LOS GASTOS DEL INMUEBLE, DEDICACIÓN PLENA, FINANCIACIÓN DEL COMPRADOR: El Api está acostumbrado a lidiar con todos estos asuntos. Algunos también pueden ayudarte con el “home staging” del inmueble y realizar la venta antes, y con mejor precio.
EL API USA EL MÁRKETING CORRECTAMENTE: Fotografías del inmueble, planos, publicidad. Sabe informar mucho y claro.
FILTRO DE INTERESADOS: El Api analiza al comprador para no hacer visitas por hacerlas. Debe llevarte a potenciales compradores.
NEGOCIACIÓN: Es otra de las claves de toda buena venta. Un agente profesional está acostumbrado a entender las posturas de todas las partes e intentar cerrar los acuerdos que sean necesarios para la satisfacción de todos.
HONORARIOS: Si el trabajo se ha hecho correctamente, has optimizado todas tus opciones, precio, tiempo, esfuerzo, y has cerrado un acuerdo rápido y seguro. Vender por tu cuenta te habría costado mucho más caro.
Te pondré un ejemplo gráfico de por qué deberías dejarlo en manos de un profesional. No son pocos los propietarios que, vendiendo por su cuenta, cuando reciben la visita del posible comprador, directamente rebajan el precio que de partida habían marcado o anunciado en los buscadores. Y el interesado en la adquisición calla, observa y piensa:
Si me rebaja el precio sin pedírselo, ¿qué problemas tendrás el inmueble?
¿Cuánto estará realmente dispuesto a bajar sus pretensiones?
¿Por qué tiene tantas ganas de quitarse el inmueble de en medio?
Este error típico de un propietario inexperto en negociaciones, no lo tiene un Api, que ha peritado el inmueble y sabe que la venta se está realizando en un precio coherente. Al margen de que pueda haber prisa o deseo de venta por el propietario y esté dispuesto a escuchar las ofertas que surjan.
