Si has decidio vender tu inmueble, tus primeros (y casi únicos) pensamientos serán para el precio por el que estás dispuesto a desprenderte de él. Y en ese momento es muy difícil valorar seguir invirtiendo en una propiedad de la que no vas a disfrutar.
Pero es muy recomendable, una vez tomada la decisión de la venta, hacerse estas dos preguntas:
* ¿Cuánto vale mi inmueble en el mercado?
* Si invierto algo de dinero en él, ¿cuánto valdría y en qué plazo podría venderlo?
Esta segunda pregunta es importante porque una pequeña inversión no sólo te ayudará
– a revalorizar tu propiedad, sino también
– a acortar el plazo de venta, al compararlo con otras similares que no han realizado el trabajo correcto.
Y ¿qué es lo que ser valora por encima de todo en una vivienda?
Un poco de sentido común y una pequeña inversión obran milagros
Si has decidio reformar, porque el inmueble necesita un cambio integral, el coste por m2 puede estar entre 500 y 800 euros, y no debes descuidar estos aspectos:
* La luz
* Una cocina amplia y reformada
* Eficiencia energética y nuevas tecnologías (domótica)
* Zonas comunes adicionales, como piscinas o pistas de padel
* Baños amplios y reformados
Si no te interesa, o no ves necesaria una reforma, puedes decantarte por el HOME STAGING, cuyo coste suele estar entre el 1 y el 2% del valor de la casa.
¿Qué te puede aportar esta técnica? Principalmente:
* despersonalizar la casa, eliminar todos aquellos enseres personales que impiden al comprador centrarse en las posibilidades del inmueble
Pon tu propiedad en valor. O tendrás que pedirle valor al comprador. Y eso te costará dinero.
* reparar pequeños desperfectos
* iluminar correctamente, pintar de colores neutros, salpicar con detalles modernos y elegantes, dar sensación de amplitud
En definitiva, que el comprador se impregne de buenas sensaciones con el inmueble.
Mejorar tu inmueble no es un gasto, es una inversión
¿Necesitas reformar o realizar un home staging en tu inmueble para ganar más con su venta y estás buscando financiación?
¿Te urge recibir liquidez mientras vendes tu inmueble?
¿Necesitas cancelar un embargo o poner al día una hipoteca hasta que llegue un comprador?
Con frecuencia se habla de este pensamiento paralelo, el “out of the box” que te permite solucionar problemas o enfrentar situaciones de un modo creativo.
si vas a vender tu piso puede que te interese hacer algo el oso
Pues bien, hace ya dos años que que Lee Wilson, propietario de una bonita casa decidió “salirse de la caja” o directamente reventarla, interpretando al Panda Vinny para promocionar su venta.
no vendas la piel del oso: vende tu casa
Sus agentes inmobiliarios, que lo calificaron como “una manera novedosa y diferente de presentar una casa” estaban seguros de que el hecho sería recordado. De hecho Vinny llegó a ofrecerse a otros propietarios vendedores para posar en las fotos de sus inmuebles. Su familia dice que siempre le ha gustado hacer el oso.
Lo cierto es que hay muchos millones de anuncios en la red, y yo he recordado éste.
Compraste un inmueble en copropiedad o ha llegado a ti fruto de, como suele ser habitual, una herencia. Y estás pensando en convertirlo en dinero pero… no tan rápido. Ponerse de acuerdo con el resto de participantes en la comunidad de propietarios puede resultar desesperante. Porque el interés o desinterés de cada uno de ellos quizá vaya en dirección contraria a tus necesidades. Situación que es una fuente de complicaciones y conflictos en los que, no es de extrañar, surjan enredos y problemas que superan a muchos.
Proindiviso: refiriéndose a inmuebles, es la propiedad en comunidad de una finca. Y si la finca, como habitualmente ocurre, no es divisible, es fácil que se inicien enfrentamientos entre los comuneros.
Ojo a los proindivisos embargados: Amigo copropietario, si ha caído un embargo sobre parte de los derechos del inmueble, no es tiempo de estar tranquilo. En el mejor de los casos, la deuda se acabará ejecutando y esto abrirá la puerta a que entren en el mismo, nuevos propietarios a los que no conoces y con los que tendrás que lidiar posteriormente. Digo en el mejor de los casos porque, si la deuda continúa ahí, será complicado llegar a un acuerdo y vender la propiedad si no hay acuerdo entre los copropietarios.
En cualquier caso, llegados los embargos al Registro de la Propiedad, todo conduce a la división de la cosa común (es decir, al juzgado) o a la venta a un tercero, que valorará los riesgos que pueda correr en la compraventa, con la evidente reducción de su valor de mercado.
El problema de las separaciones y los divorcios en los proindivisos es habitual, más cuando se trate de un inmueble que constituye la vivienda familiar. Los problemas personales suelen obstaculizar la vía hacia un acuerdo que se dirige al bien común. Por este motivo, no son pocos los proindivisos que se ponen a la venta fruto de la ruptura de parejas enfrentadas en situaciones irreconciliables.
Aunque la propiedad no sufra embargos o cargas amenazantes, si uno de los copropietarios está desaparecido, jugando al gato y al ratón, o simplemente no facilita las cosas, volvemos a tener las mismas salidas que en el caso anterior: división de la común o venta a un tercero. O simplemente, sentarse a esperar acontecimientos, aunque esta elección puede desquiciar al más pintado.
Porque, aunque sea un proindiviso, una parte del derecho sobre el inmueble, el propietario es perfectamente libre de venderlo a un tercero y deshacerse del problema, y de su peculiar condena junto al resto de familiares y personas más o menos cercanas, pasándole la pelota al comprador, que se verá en la misma tesitura e intentará solucionar el embrollo de la mejor manera. Y evitándose el vendedor varios paseos por los juzgados, y los gastos, para resolver la situación mediante la intervención de un juez.
Sólo en casos excepcionales se podrá obtener una oferta superior al 40% de su valor en el mercado. Lo normal es que ronde el 30%, y es lógico porque el comprador adquiere un problema que de primeras le va a ocasionar múltiples gastos y que, por norma general, recorrerá un tortuoso y largo camino judicial de camino a la subasta. El vendedor de su proindiviso se va a sorprender cuando reciba la oferta, porque espera obtener el 80 y hasta el 90% de su precio. Pero una vez explicada la situación, los gastos y problemas que hay por delante, el tiempo que se está condenado a perder en la vía judicial, y los líos y riesgos que puede ocasionar la subasta final, suele recapacitar y aceptar una venta de proindiviso que es justa para todas las partes.
vender un proindiviso
¿Cómo deshacer el proindiviso? Vendiendo la totalidad del inmueble a un tercero o adquiriéndolo uno de los copropietarios. Parece fácil decirlo, pero hacerlo es otra cosa. Cuando la cuestión se enreda es cuando cabe el último recurso, que consiste en la división de la cosa común, procedimiento judicial que saca el inmueble a subasta, forzando la venta del mismo.
Si tienes un proindidiviso en propiedad
– ¿Quieres vender tu proindiviso? Te hacemos una oferta por él y te la razonamos.
– ¿Es una operación habitual? Sí, es una problemática muy extendida en la que los copropietarios no encuentran una salida satisfactoria a su situación. Recibimos decenas de consultas todas las semanas, con copropietarios que no encuentran salida a su problema o desean convertir su proindiviso en dinero.
– ¿Cuál es nuestra operativa una vez que adquiramos tu parte? Somos agentes negociadores, curtidos en el tira y afloja con fondos, entidades bancarias y particulares, en los peores años de la última década. Lo primero es intentar llegar a un acuerdo que evite la subasta del inmueble, lo que alargaría los plazos para encontrar la solución, encarecería la inversión, y devaluaría el precio final del inmueble. Gozamos de una ventaja: con nosotros no hay ningún elemento emocional, ni positivo ni negativo, que pueda perturbar la negociación, lo que nos permite partir de cero. En caso de no prosperar, el inmueble saldrá a subasta.
– ¿Qué tipo de proindivisos nos interesan? Los que son de particulares y de empresas. Sin distinción. Los de casas feas y para reformar, y los de alto standing. No hacemos distinción.
– Si deseas ofrecernos un proindiviso o realizar cualquier consulta, contáctanos.
vender un proindiviso
RECUERDA QUE SI ERES PROPIETARIO DE UN PROINDIVISO, NADA TE IMPIDE DESHACERTE DE ÉL Y CONVERTIRLO EN DINERO VENDIÉNDOLO A UN TERCERO. ES UNA VENTA LEGAL Y ESTAREMOS ENCANTADOS DE REALIZARTE UNA OFERTA POR ÉL.
EL CONDOMINIO
Dos o más personas comparten su derecho sobre una propiedad. Cada uno de ellos posee una parte indivisa de la misma. Cuando no hay acuerdo unánime sobre qué hacer con la finca, se inicia un conflicto en el que hacer valer ese derecho parece una misión imposible para cada uno. Esa misión puede terminar, en muchos casos, con la venta del proindiviso a un tercero.
LA EXTINCIÓN JUDICIAL DEL CONDOMINIO
Para el propietario de un proindiviso que ha decidido extinguir sus lazos con el resto de copropietarios, el camino judicial no suele ser recomendable porque:
* tendrá que hacerse cargo de abogado, procurador, gastos y tasas judiciales
* se verá inmerso en un proceso largo, en el que la confrontación con el resto de afectados va a ser inevitable
* la incertidumbre de la subasta final es grande, y se requiere de un buen pulmón financiero para adjudicarse el inmueble, o correr el riesgo de que las otras partes se lo queden a precio de saldo, o incluso nadie lo haga, quedando la subasta desierta y el problema subsistente
POR QUÉ VENDER UN PROINDIVISO
– Continuas discusiones con copropietarios y riñas familiares
– Gastos en inmuebles que no estás disfrutando y posibilidad de que alguno de los comuneros sea embargado por deudas ajenas
– Distintas necesidades entre los copropietarios, que hacen que algunos tengan urgencia por vender y otros se aprovechen o no quieran dar facilidades
– Deseo de dar portazo a un problema que puede eternizarse
Si este es tu caso, contáctanos y llegaremos a un acuerdo.
Efectivamente, conseguir el 100% de la hipoteca en la compra de un inmueble no es un sueño ni una leyenda. La banca está concediendo este tipo de préstamos con un objetico claro: eliminar de su balance activos tóxicos (inmuebles que se han adjudicado), liberando además las provisiones que requieren, y pasando a tener en su lugar un nuevo cliente que mantendrá la hipoteca al corriente de pago.
Esta práctica que, todo hay que decirlo, está muy mal vista por los supervisores y analistas del mundo financiero, es agua bendita para compradores que disponen de unos ingresos regulares y deseo de comprar, pero muy pocos ahorros con los que afrontar la operación. Se contraponen, de esta manera, dos intereses bastante enfrentados: el de aquellos que no ven como solución el cambio de piso por hipoteca al 100% por parte del banco, ya que la exposición al riesgo sigue siendo grande, y la de muchos compradores que ven abrirse una puerta, la de la financiación a lo grande y barata, que llevaba años cerrada a cal y canto.
El motivo de esa avalancha compradora, al margen de lo anteriormente comentado y de que la mentalidad no ha cambiado nada en estos años, es la bajada del precio de la vivienda (se estima que la oferta de los adjudicados tiene unos descuentos de entre el 40% y el 50%). También el calentamiento de los precios de alquiler, que hace que se vuelva a ver la compra de un inmueble como una fuente de ahorro para el comprador de primera vivienda, y como una excelente inversión para el que busca rentabilizar sus ahorros.
EL CAMBIO DE DINÁMICA
Realmente la dinámica inmobiliaria cambió en el año 2013, coincidiendo con la progresiva apertura del grifo por parte de los bancos. Un movimiento que, evidentemente, perjudica la venta de las propiedades de los particulares, ya que la financiación del 100% se ofrece para los activos bancarios. Para este tipo de operaciones, y dependiendo de la entidad, se puede llegar a firmar una hipoteca al 110% o 115%. No son casos habituales y se estudia, aquí sí, la solvencia del comprador y su posible patrimonio, con lupa.
Esta estrategia, mucho menos rigurosa que en anteriores años, está sirviendo al mercado inmobiliario para ir colocando los adjudicados bancarios, pero nos trae aromas de la burbuja, en la que el dinero corría con demasiada alegría.
LA LEGALIDAD DE LA HIPOTECA 100%
Seguro que alguno de vosotros se estará preguntando si es legal conceder estas hipotecas. Pues sí, es perfectamente legal. El único problema para el banco es que no puede utilizarlas para emitir cédulas hipotecarias o bonos de titularización. Por simplificar, son hipotecas con las que no pueden “mercadear”. Pero no hay duda de que una hipoteca al, por ejemplo, 120% de financiación es legal. Otra cosa es que se conceda.
Y tú ¿qué opinas? ¿Pedirías una hipoteca al 100% o al 110%? ¿Estás a favor o en contra de que se comercialicen hipotecas con estos límites?
Todos sabemos lo que ha ocurrido en el mercado inmobiliario en los últimos diez años, y todavía retumban en nuestros oídos mantras como “los pisos nunca bajan” o “pagar un alquiler es tirar el dinero”.
Se ha escrito mucho sobre cómo se crea y termina por reventar una burbuja, en este caso inmobiliaria, pero me gustaría centrarme más en el análisis de nuestro pensamiento, y de por qué, en muchas ocasiones, no somos capaces de filtrar y valorar la información que estamos recibiendo, de cara a maximizar nuestro beneficio y, principalmente minimizar nuestros riesgos.
El Cisne Negro
Nassim Nicholas Taleb es el autor de “El Impacto de lo Altamente Improbable”, una reflexión sobre nuestro mundo actual, en el que todo va a extrema velocidad, y la posibilidad (muy real) de que nos crucemos con un Cisne Negro. Este hecho puede determinar nuestra existencia. Porque el Cisne Negro es una sorpresa para nosotros, que está fuera de cualquiera de nuestras expectativas normales, pues no existe ningún evento en el pasado que apunte de forma convincente a su posibilidad (“los pisos nunca bajan”). Además tiene un impacto extremo, con importante consecuencias en nuestras vidas (hipotecas subprime, deudas sin pagar). Y por último, una vez el hecho ha ocurrido, es racionalizado por retrospección (a toro pasado) como si hubiera sido algo lógico y esperado (“hacía años que esto se veía venir”).
El pavo de Russell
La mayoría de los seres humanos creemos que nos movemos en base a nuestro raciocinio. Como el famoso pavo de Russel, cuya vida no podía transcurrir de modo más placentero. Recibía todos los cuidados y mimos, y su platito de comida estaba siempre a rebosar de gusanos. Pero llegó el 24 de Diciembre y ese día los cariños terminaron y el pavo fue al horno.
El mensaje que nos deja esta parábola es que no debe uno confiarse de la inducción como fuente de conocimiento. La inducción genera confianza en el pasado como explicación del presente y representación del futuro. Nuestro pavo había vivido toda su existencia sin preocupación alguna, con todos los cuidados y alimentos. Esto le llevó a pronunciar una ley universal: “mis amos me adoran y siempre van a protegerme y cuidarme”. Realizó su cálculo en base al conocimiento anterior de que disponía. Pero éste resultó ser equívoco. Y llegó el Cisne Negro. Los granjeros, sin embargo, disponían de suficiente información para saber qué y cuándo iba a ocurrir. Por tanto, si nos ponemos en la piel del pavo, deberíamos pensar que hay muchas cosas que desconocemos, y por tanto nunca tendremos la seguridad de lo que está por llegar.
En el caso de la burbuja inmobiliaria, nuestro comportamiento funcionaba así: a mayor frecuencia de un hecho, menor es la sensibilidad frente a lo inesperado. Y, en realidad, es así como marcha para todos los aspectos de nuestra vida. El mundo ha cambiado tan bruscamente, los cambios a nuestro alrededor son tan veloces, que apenas hemos podido adaptar nuestro pensamiento a esta nueva era que nos toca vivir. Antes apenas salíamos de la aldea. Ahora, un conflicto bélico al otro lado del planeta puede arruinar nuestro negocio. Nuestra visión es la de un pobre animal de granja encerrado en su reducido circuito. Y eso es en parte, porque resulta muy duro hacerse a la idea de que la mayoría de los hechos que pueden acontecernos son impredecibles, y fruto del azar.
La falacia narrativa
Soy fan de la falacia narrativa. Caigo habitualmente en ella. Como, supongo, todos vosotros. La falacia narrativa es la capacidad que tenemos los seres humanos de inventar historias que permiten conectar causalmente dos sucesos, aunque esta conexión no sea real. Es algo que no podemos evitar, y que nos permite encontrar patrones que realmente existen, y a su vez generar supersticiones (en otros patrones irreales). Dicho esto, no siempre somos capaces de discernir el patrón real del falso.
La superstición de la paloma
Un conocido psicólogo, llamado Skinner, realizó hace décadas un interesante experimento con ocho palomas, metidas en pequeñas cajas, para estudiar su comportamiento. Cada vez que una de ellas realizaba una determinada acción (pulsar un botón, picotear una luz) recibía un premio. Por resumir: picoteo, premio, picoteo, premio, picoteo, premio. Y las palomas encantadas. Pero entonces el investigador dio un paso más allá y empezó a premiarlas aleatoriamente, es decir, sin requerir un comportamiento determinado, tan sólo esperando. El resultado fue que seis de cada ocho palomas desarrollaron conductas que nada tenían que ver con obtener el premio, aunque ellas sí lo creían. Una empezó a dar vueltas sobre sí misma, otra picoteaba determinadas partes de la caja, otra se quedaba quieta hasta que aparecía la comida, creyendo que este comportamiento resultaba premiado…
Las predicciones humanas
Del mismo modo nosotros, a menudo, seleccionamos los hechos que encajan en nuestras teorías. Y cuando ya han ocurrido, creamos historias para que el hecho parezca tener una causa (Cisne Negro). Y, finalmente, tendemos a recordar (sea o no cierto) que nuestras previsiones fueron muy aproximadas a lo que posteriormente sucedió. En cualquier caso, ya sabes, siempre se le puede echar la culpa al Banco.
La realidad es que somos incapaces de anticipar los grandes cambios y, sobre todo, de admitir que lo que no sabemos es más importante que lo que sabemos. No podemos anticipar lo que va a suceder, y nos vamos cruzando con Cisnes Negros (algunos nos dañan, otros son positivos) como las grandes crisis, guerras, o la aparición del fuego, la imprenta e internet.
Pero ¿por qué esta dificultad para predecir lo realmente importante?
Porque no vemos la evidencia silenciosa: nuestras decisiones se basan en una parte de información, y damos la espalda al resto, justo la que podría ser determinante. Como el pavo, como la paloma, como muchos de los que compramos ladrillo en 2.006, 2.007…
Y vosotros, ¿sois pavos, palomas o ninguno de los dos?
La vivienda barata se está vendiendo hoy con cierta facilidad. Cierto es que la apertura del grifo bancario, la recuperación del empleo y los bajos precios de la financiación están colaborando a que las compras suban como la espuma. Pero, sin una rebaja del precio, en la mayoría de las ocasiones, de un 50% respecto de los valores de hace una década, no podríamos hablar de esta reactivación del mercado.
El periódico “El mundo” titula hoy en un artículo “Casas desnudas, solución de Londres frente a su burbuja inmobiliaria”. Precisamente incide en la idea de regar el mercado inmobiliario con vivienda barata para facilitar el acceso a la misma y evitar un recalentamiento de los precios de alquiler.
Según comenta, su alcalde ha dado luz verde a los apartamentos “espartanos”, sin paredes, cuyo precio podría ser un 40% inferior al de un piso de nueva construcción. La idea consiste en entregar propiedades que apenas contengan las cuatro paredes y el techo, subvencionando una nueva generación de casas “desnudas” que se pondrían a la venta a precios rompedores. Para ello, como decimos, no tendrían muros dentro, ni suelos de acabados de madera o mármol. Sólo las intalaciones básicas para vivir: un baño y, como único elemento de la cocina, un fregadero. El chollo se podrá adquirir por entre 176.000 y 400.000 euros, lejos del precio medio que ronda los 680.000.
El objetivo del Ayuntamiento sería que obtener esta viviendas, denominadas como “genuinamente asequibles”, sólo requiriese un esfuerzo financiero del comprador equivalente a un tercio de sus ingresos brutos. Precisamente esta es la cifra que la banca española suele señalar como ideal para la compra de vivienda de cualquier español.
Este proyecto (Casa desnuda) engloba tres ideas básicas:
Precio asequible
Hazlo tú mismo
Construye una comunidad
Y lo explican afirmando que si despojas a la casa de todo aquello que la gente no quiere, permites a la gente una construcción personalizada a sus gustos y pueden costumizar sus casas ellos mismos. Por otra parte, los diseños austeros encajan con la nueva generación millennial, acostumbrada a ellos por la acentuada crisis que les ha tocado vivir.
Es interesante que proyectos como éste se pongan en marcha y evaluar su resultado. Sin embargo, veo muchos paralelismos entre la compra de casas desnudas y la de pisos para reformar o de VPO que precise de inversiones posteriores.
Como todos sabemos, la okupación de inmuebles se está poniendo muy de moda. Dicen algunos que es consecuencia de la crisis que nos ha tocado vivir en estos años. Yo me decanto por pensar que hay personas en las instituciones que la están permitiendo (haciendo la vista gorda) e incluso alimentando.
Y no me refiero a los pisos ocupados por personas en riesgo de exclusión social o con necesidades perentorias, porque las circunstancias les han llevado a ese punto, y cuya entrada en inmuebles abandonados es plausible.
Hablo de ese otro tipo de okupa, el que ama vivir de lo ajeno y aprovecharse de la ley, el que está viviendo su edad de oro.
Un ejemplo surrealista ha ocurrido en Ibiza, como informa el Diario de Mallorca. El resumen de la noticia sería: Okupa una casa, la alquila y demanda a los inquilinos por impago de la renta.
Y en él se informa de que la Audiencia de Palma ha fallado en un insólito caso de desahucio sin base legal alguna: un falso propietario que reclamaba 3.000 euros a dos inquilinas.
Los hechos son los siguientes: una persona okupó una casa en Ibiza y la alquiló a dos mujeres a cambio de una renta de 700 euros mensuales, que cobró durante casi un año, hasta que las inquilinas se percataron de que algo no iba bien. Y averiguaron que el que creían su casero, había sido denunciado por ocupar la casa y falsificar la firma del verdadero propietario. Fue entonces cuando decidieron firmar el contrato con quien verdaderamente ostentaba el título de propiedad de la finca, y empezar a pagarle a él. Al verse traicionado, el okupa que había estado cobrando rentas gracias al inmueble ajeno, demandó a las inquilinas por impago de las rentas, y pidió su desahucio. El tribunal ha desestimado la demanda del okupa y ha dispuesto que las dos mujeres sigan en el inmueble, que sí alquilaron legalmente a su dueño.
El tema de las okupaciones se está yendo de madre, sobre todo en Cataluña. Y vosotros ¿qué opináis de esto?
Muchos de vosotros conoceréis ese himno titulado Hallelujah, la canción de Leonard Cohen que quizá haya sido más versionada que veces se dijo durante la burbuja inmobiliaria el conocido mantra: “los pisos nunca bajan”. Y sí, debo reconocerlo, yo también lo dije. Repetidamente. Todos nos podemos equivocar. Muchos lo hicimos. Y ya sé que mal de muchos no es consuelo.
Luego he oído de todo. Últimamente escucho nuevos mantras martilleando. Incluso de algunas autoridades en la materia a las que respeto. El de la recuperación económica es el principal. Y con ella, afirman, ya está llegando una recuperación del ladrillo que se va a traducir en un crecimiento sostenido de ventas y precio del mismo. Y cuando oigo esto, a mí me viene a la mente la canción de Cohen, ”Cariño, estuve aquí antes, he visto esta habitación, he caminado en este piso”. Y como he caminado por ellos, y he gritado Halleluja en muchas ocasiones, tengo que decir que me resulta imposible pensar en un mercado inmobiliario y crediticio capaz de crecer suave y ordenadamente.
Por decirlo grosso modo, ¿qué ha cambiado con respecto a aquella época?. Los precios han vuelto a la casilla de salida, el dinero está por el subsuelo, las entidades financieras hacen manga ancha para ganar clientela y quitarse lastre improductivo de sus balances, abriendo de nuevo el grifo de la financiación. Además se viene encima el mundo de las fintech que lo va a revolucionar todo.
¿Y el cisne negro? Sí, ya sabemos que en cualquier momento puede aparecer el dichosos cisne negro, pero no podemos quedarnos sentados toda la vida temiendo que nos destroce los planes. Las cosas se hacen o no se hacen. Y todos sabemos que los españoles, en materia inmobiliaria, siempre hemos sido muy de hacer, y eso no va a cambiar (por mucho que digan) de la noche a la mañana.
Así que me voy a arriesgar, y a pesar de que me puedan llover los palos de todas partes, voy a afirmar hoy, dieciséis de marzo de dos mil diecisiete, que se nos viene encima un nuevo tirón inmobiliario. Fuerte, mucho más fuerte de lo que están afirmando los expertos. Los mismos que no supieron predecir la burbuja que ya es pasado. ¿Qué no sería bueno ni deseable que esto ocurra? Ya sabéis lo que decía Cohen: “No es un llanto lo que escuchas en la noche, no es alguien que ha visto la luz, es un frío y roto aleluya”.
Creo que no es necesario destacar la importancia de las fotos a la hora de promocionar y vender un inmueble. No sólo que las haya en el anuncio, sino también que éstas sean nítidas, claras, y que aporten información determinante para generar un interés real en el posible comprador.Por el contrario, si publicas tu inmueble sin fotografías, o si éstas se realizan sin la profesionalidad o, como mínimo, el sentido común mínimo, podemos encontrarnos con imágenes como las siguientes (extraídas de “terriblerealestateagentphotos.com”):
“Esto con un poco de pintura lo arreglo yo” o “Para actualizar”
“Mientras haces el reportaje me voy al súper”
“Precio no negociable”
“Manda…narices”
“Todo a mano”
“Baño limusina”
“No dejes que el árbol te impida ver el bosque”
“Una casa por pulir” o “Quien vaya a comprar la casa que tire la primera piedra”
“¿Hitchcock?”
Al contrario de lo que se pueda pensar, ninguno de los propietarios de estos inmuebles eran conscientes de la imagen que estas fotos iban a dar al posible comprador. Por ello permíteme que insistamos en lo siguiente:
Preparar tu inmueble para venderlo (Home Staging)
Los primeros segundos de la visita al inmueble serán decisivos en la decisión de compra del mismo. Por eso es tan importante prepararlo para que la primera impresión sea buena.
No debe confundirse interiorismo ni al decoración con el “home staging”. El interiorismo ayuda al uso y habitabilidad de tu casa. El decorador la adapta al gusto del propietario. El “home staging” consiste en aplicar una serie de técnicas a tu inmueble para que ofrezca un aspecto más atractivo de cara a su venta. Su objetivo del es que la venta o alquiler del inmueble se realice rápidamente y al mejor precio. Por ello la decoración debe ser neutra y estar enfocada al potencial cliente.
Con una mínima inversión se puede extraer el máximo potencial de tu propiedad, reordenando, decorando, o pintando. También realizando las pequeñas reparaciones que se necesiten. En general, el propietario que decide vender se muestra reacio a invertir mucho dinero en mejorar un inmueble del que ha decidido desprenderse. De ahí que hablemos de una pequeña inversión, un presupuesto reducido que puede dar, sin embargo, grandes frutos. Por todo ello es importante contar con un experto en “home staging”.
Hay una serie de claves que no debemos perder de vista, que son:
Despersonalizar la vivienda: quitar objetos personales, fotografías, recuerdos, cepillos de dientes…
Ordenar el mobiliario, recolocar o vaciar. Pensar que menos es más. Si las habitaciones están llenas de muebles es mejor desahogar las estancias para mejorar su aspecto.
Actualizar mobiliario y decoración: Dar otra imagen, más moderna, usando muebles, textiles, estantes, lámparas, cortinas, elementos estéticos que no serán un gasto sino una inversión.
Cuidar las zonas exteriores, como el jardín, la barbacoa o la piscina.
Limpiar y realizar las pequeñas reparaciones o reformas que sean necesarias: bombillas fundidas, carpintería o suelos rotos, etc. Pintar donde sea necesario.
Cuidar la fotografía: La primera impresión es vital. Las fotografías de los anuncios deben estar cuidadas y ser atractivas.
Con estas pautas conseguiremos más visitas, menos negociaciones, y que algún comprador sienta un flechazo por tu casa. Vender antes y a mejor precio.
ERRORES QUE NO DEBES COMETER: NO PIERDAS EL TIEMPO
Poner un precio caro. Valora las virtudes de tu inmueble, pero también sus defectos.
Vender sin querer vender: En ocasiones son las circunstancias las que nos empujan a vender. Bien sea por un divorcio, por problemas económicos o por cambio de residencia obligatorio. En casos de este tipo, el propietario debe concienciarse de que debe colaborar al máximo en la venta de su inmueble y cuanto antes lo haga mayor beneficio obtendrá.
No corregir los pequeños defectos que devalúen tu casa: Quizá sea necesario hacerla más atractiva y resolver los problemas visibles, como humedades, grietas, manchas o roturas. Son detalles que dificultan tu venta y se pueden resolver con una acción de “home staging”.
Esconder vicios o problemas ocultos de tu propiedad: Es contraproducente y se acabará sabiendo. Hay que ser honesto desde el primer momento y mostrar lo bueno y lo malo del inmueble, para poder valorarlo correctamente.
No valorar correctamente los problemas en la comunidad o en el barrio: Son situaciones incontrolables, pero un Api sabe cómo manejarlas y valorarlas correctamente. En cualquier caso debes ser consciente de que son temas que influyen en el precio de tu casa.
Ocultar o desvirtuar los gastos asociados a la vivienda: Como los corrientes de comunidad de propietarios, las derramas o los Ibis. Llegada la firma ante Notario, deben aportarse los certificados correspondientes, con lo cual todo se va a saber. Es fundamental ser claros con toda la información que se aporta.
Realizar la venta por tu cuenta sin ofrecerle la dedicación necesaria: Debes ser constante en esa tarea. Anunciarla, realizar las visitas y seguir y analizar el proceso. No obstante, probablemente habrás campos en los que no podrás colaborar. Como en la financiación del comprador.
Centrar la venta es aspectos ajenos a tu propiedad: Se han echado a perder muchos acuerdos de venta por razones que nada tienen que ver con el piso. Una es muy recurrente: la negociación de los muebles. Es mejor dejar este tema a un lado, y una vez cerrada la venta de la propiedad, hablar de elementos secundarios.
No negociar: La compraventa de un inmueble requiere flexibilidad del comprador y el vendedor.
Y CÓMO TU AGENTE ES UN APOYO IMPORTANTE
TU API SE MUEVE: Si un agente va a trabajar en la venta de tu propiedad, va a ser el responsable de hacer que ésta se materialice. Facilítale la documentación que necesite y no le ocultes ninguna información. Procura ofrecer la máxima disponibilidad a la hora de realizar las visitas que te solicite y estudia con él todas las ofertas que te haga llegar.
AL API NO LE GUSTA PERDER EL TIEMPO: Por eso te ayudará a elegir el precio correcto para que el inmueble sea vendible. Del mismo modo, si no sabes si deseas vender, te dirá que te lo pienses bien y luego le contactes si lo deseas. El tiempo es un bien muy preciado para que lo desperdicies tú y los que pueden ayudarte.
PROBLEMAS DE COMUNIDAD, BARRIO, EXPLICAR LOS GASTOS DEL INMUEBLE, DEDICACIÓN PLENA, FINANCIACIÓN DEL COMPRADOR: El Api está acostumbrado a lidiar con todos estos asuntos. Algunos también pueden ayudarte con el “home staging” del inmueble y realizar la venta antes, y con mejor precio.
EL API USA EL MÁRKETING CORRECTAMENTE: Fotografías del inmueble, planos, publicidad. Sabe informar mucho y claro.
FILTRO DE INTERESADOS: El Api analiza al comprador para no hacer visitas por hacerlas. Debe llevarte a potenciales compradores.
NEGOCIACIÓN: Es otra de las claves de toda buena venta. Un agente profesional está acostumbrado a entender las posturas de todas las partes e intentar cerrar los acuerdos que sean necesarios para la satisfacción de todos.
HONORARIOS: Si el trabajo se ha hecho correctamente, has optimizado todas tus opciones, precio, tiempo, esfuerzo, y has cerrado un acuerdo rápido y seguro. Vender por tu cuenta te habría costado mucho más caro.
Te pondré un ejemplo gráfico de por qué deberías dejarlo en manos de un profesional. No son pocos los propietarios que, vendiendo por su cuenta, cuando reciben la visita del posible comprador, directamente rebajan el precio que de partida habían marcado o anunciado en los buscadores. Y el interesado en la adquisición calla, observa y piensa:
Si me rebaja el precio sin pedírselo, ¿qué problemas tendrás el inmueble?
¿Cuánto estará realmente dispuesto a bajar sus pretensiones?
¿Por qué tiene tantas ganas de quitarse el inmueble de en medio?
Este error típico de un propietario inexperto en negociaciones, no lo tiene un Api, que ha peritado el inmueble y sabe que la venta se está realizando en un precio coherente. Al margen de que pueda haber prisa o deseo de venta por el propietario y esté dispuesto a escuchar las ofertas que surjan.
